Die Wohnraumentwicklung in der Region Köln-Bonn: Interview mit Kathrin Möller

In einem Interview mit Kathrin Möller als Vertreterin der Wohnungswirtschaft und Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft köln ag, widmen wir uns der Wohnraumentwicklung und dem Verhältnis von Stadt und Land in der Region Köln-Bonn.

Die Region Köln-Bonn – Die Wohnraumentwicklung und das Verhältnis von Stadt und Land

Zum Auftakt unseres digitalen Angebotes zu regionaler Wohnkultur in Nordrhein-Westfalen richten wir einen ersten Blick auf die Region Köln-Bonn. In dieser Region, die auf der eine Seite von stark wachsenden Metropolräumen und auf der anderen Seite durch den Strukturwandel im Umfeld des Braunkohletagebaus geprägt wird, lassen sich wie durch ein Brennglas wichtige Fragen zum Verhältnis von Stadt und Land sowie zur Entwicklung der Bau-und Wohnkultur auf dem Dorfe stellen und erste Antworten beziehungsweise Lösungsansätze finden.

Kathrin Möller, Vorstand der GAG Immobilien AG. Foto: GAG Immobilien AG, Köln
Kathrin Möller, Vorstand der GAG Immobilien AG. Foto: GAG Immobilien AG, Köln
Ein Gespräch haben wir mit Kathrin Möller als Vertreterin der Wohnungswirtschaft und als Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft köln ag geführt, die verstärkt die regionale Entwicklung vor den Toren der Stadt in den Blick nimmt, um zukünftig mehr Wohnraum anbieten zu können und die Wohnraumentwicklung in einer neuen Vielfältigkeit im ländlichen Raum aktiv mitzugestalten.

Frau Möller, die GAG, aber auch andere Wohnungsunternehmen, die in der köln ag zusammengefunden haben, bewegten sich seit ihrer Gründung traditionell im meist urbanen Raum oder in damals noch zu urbanisierenden Gebieten. Eine ausgeprägte städtische Architektur zeichnete diese frühen Projekte aus. Wie und warum lassen sich bspw. mehr als hundert Jahre nach der Gründung der GAG dieses Konzept und diese Tradition in einen ländlich geprägten Raum übertragen? 

Das vorhandene Interesse der Wohnungswirtschaft an nachhaltigen Investitionen bedingt, dass sich der heute neu errichtete Wohnungsbau auf Standorte konzentrieren sollte, die aus ihrer Attraktivität für die Bewohner heraus langfristig Nachfrage generieren. Gerade für den von der Wohnungswirtschaft und der Wohnungspolitik favorisierten Geschosswohnungsbau bedeutet dies einen Fokus auf gut erschlossene und ausgestattete Standorte. Das muss nicht immer die Metropole wie hier bspw. Köln sein. Auch die Klein- und Mittelstädte der Region wären bestens geeignet. Damit wäre eine Entlastung der Metropole gewährleistet und Impulse für zunehmend attraktive Umlandstädte können gesetzt werden. Dabei muss der Geschosswohnungsbau als Typologie nicht zwingend großstädtisch verstanden werden. Bauten mit einer Geschossigkeiten von drei bis fünf – je nach Standort und einer Architektur, die den lokalen Kontext respektiert und spiegelt – können es schaffen, die Situation identitätsstiftend weiter zu entwickeln.

Was sind die Motivationsgründe, warum sich die GAG und die Unternehmen der köln ag verstärkt für Handlungsmöglichkeiten im ländlichen Umland interessieren. Wie sieht man das Zusammenspiel von Stadt und Land?

Land und Stadt bedingen sich vielseitig. Die Städte in der Region – besonders Köln – wachsen stark. Doch die Ressource (Bau)Land ist endlich. Damit sind die Möglichkeiten, Wohnraum in ausreichendem Maße zu schaffen, auch begrenzt. Auf der anderen Seite bietet der ländliche Raum viele Möglichkeiten, die besonders in stabilen sozialen Strukturen begründet liegen aber auch in wirtschaftlichen Potenzialen. Hier hat das Dorf eine wirkliche Zukunft, wenn man die infrastrukturellen Herausforderungen wie Digitalisierung, Verkehrsinfrastruktur und eine zukunftsfähige Verknüpfung von Wohnen und Arbeiten schafft. Die Ressource Bauland hat auch die Landesinitiative „Bauland an der Schiene“ in den Blick genommen. Die systematische Suche nach Baulandpotenzialen und kurzen, fachübergreifenden Abstimmungswegen sowie integrierten Planungskonzepten zeichnet die Landesinitiative aus. Damit legt sie ein besonderes und konkretes Augenmerk auf die gezielte Entwicklung von bezahlbarem Bauland im Einzugsbereich von Haltestellen des schienengebundenen Personennahverkehrs. (1)

Welches sind die infrastrukturellen Herausforderungen, die Sie sehen?

Hier gilt es sicher vor allem die Digitalisierung voranzutreiben, was uns die aktuelle Situation seit Beginn der Pandemie mit dem verstärkten Einführen des mobilen Arbeitens tagtäglich vor Augen führt. Daneben sind besonders intelligente Konzepte für die Verknüpfung von ÖPNV und Individualverkehr gefragt. Wohnstandorte und Wohnungsbauinvestitionen sind also in besonderem Maße auf infrastrukturelle Vorleistungen angewiesen (z. B. Kita, Schule). In einer arbeitsteilig organisierten Region ist insbesondere die regionale Erreichbarkeit der einzelnen Standorte eine zentrale Voraussetzung für deren Attraktivität und Stabilität. Die Herstellung der verkehrlichen Erreichbarkeit ist dabei nicht nur eine zentrale öffentliche Vorleistung für die private Investitionstätigkeit, sondern zugleich ein wichtiger Wegbereiter einer regionalen Siedlungsentwicklung, in die sich auch der Wohnungsbau einfügen kann. Regelmäßig berichten die Unternehmen der köln ag, dass potenzielle Wohnungsbaugrundstücke in den Umlandstädten aufgrund unzureichender regionaler Erreichbarkeit und daraus resultierender Vermarktungsrisiken nicht für den Wohnungsbau genutzt werden können. Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht ist dies die Folge der zeitlich nachhinkenden Verkehrsinvestitionen und die gilt es aufzuholen.

Bislang spielen Konzeptverfahren besonders im Wohnungsbau im ländlichen Raum eine eher untergeordnete Rolle. Könnte in diesem Planungswerkzeug eine Chance liegen und kann die erfahrene Wohnungswirtschaft hier Impulsgeber und Unterstützer sein?

Konzeptverfahren könnten sehr gute Impulsgeber sein und die Dynamik zur Schaffung von Wohnraum – besonders auch des Geschosswohnungsbaus – im ländlichen Raum positiv beeinflussen. Gerade diese Typologie wird zum Teil kritisch gesehen, obwohl es hier zahlreiche positive Beispiele gibt, die aber zum Teil nicht bekannt sind. Real gebaute Beispiele sind aber wiederum sehr wichtig, um zu überzeugen. Wettbewerbsverfahren könnten helfen, Vertrauen zu stärken oder erst zu schaffen und es ist auch ein sehr sinnvolles und effizientes Werkzeug, individuell auf lokale Bedürfnisse reagieren zu können und neue oder genau hier passende Typologien und Architekturen zu entwickeln. Gerade für den Bereich des Generationenwohnens mit oft gewünschter Barrierefreiheit oder der Kombination von gemeinschaftlichen sozialen Nutzungen, Arbeiten und Wohnen wären dies wünschenswerte Werkzeuge – auch aus Sicht der Wohnungswirtschaft.

Gibt es Vorstellungen zur Verbindung von Arbeiten und Wohnen - auch 2021 im Hinblick auf die auch schon jetzigen Gewerbeeinheiten und die Veränderung der Arbeitswelt (Mobile Office)?

In Köln haben wir seit jeher Erfahrungen mit der Kombination von Gewerbe und Wohnen. Die aktuelle Situation zeigt aber, dass wir hier noch weiter gehen können und das eine noch stärkere Verbindung von Wohnen und Arbeiten auch für die Metropolen eine noch größere Entlastung darstellen können. Der Bedeutung des mobilen Arbeitens wird unserer Einschätzung nach zunehmen und hieran würden wir gerne weiter konzeptionell arbeiten und Lösungen schaffen.

Wie sieht die köln ag typologische Konzepte für das Land, oder ist es eher die Übertragung von städtischen Konzepten auf einen kleineren Maßstab?

Die Unternehmen der köln ag haben jahrzehntelange Erfahrungen in der baulichen Entwicklung ihres Umlandes und insofern muss es immer darum gehen, Architekturen zu schaffen, die den Ort respektieren und im positiven Sinne weiter entwickeln. Eine reine Übertragung von Architektur an unterschiedliche Orte kann also nicht die Lösung sein. Wichtig ist daher auch unter die Schaffung eines regionalen wohnungspolitischen Bündnisses, in dem sich auch die Wohnungswirtschaft engagiert, die Unterstützung einer Kampagne und die Umsetzung von Leuchtturmprojekten, um Vorbehalte gegen Geschosswohnungsbau oder öffentlich gefördertem Wohnungsbau zu entkräften. Dabei können eigene, gelungene Beispiele helfen.

Wie stellt man sich die Bodenpolitik vor. Sind Pachtmodelle in den Gemeinden denkbar?

Pachtmodelle haben in Deutschland eine große Tradition. So wenn Land durch die Kirchen als Eigentümer zur Verfügung gestellt wird. Wir als Wohnungsunternehmen haben hier also kein Problem, auch mit Pachtmodellen umzugehen, sollten diese gewünscht sein oder eine Grundvoraussetzung – allerdings sollte dies immer wirtschaftlich darstellbar ist.

Inwieweit wären Planungen über Gemeindegrenzen hinweg wünschenswert, um konzeptionell komplexe Planungsansätze verfolgen zu können?

Regionale beziehungsweise interkommunale Kooperation kann sich informell vollziehen oder aber formell zum Beispiel in einem entsprechenden Regionalverband verankert sein. Der Unterschied zwischen formell und informell besteht im Wesentlichen darin, dass die formelle Kooperation mit Entscheidungskompetenzen in öffentlichen Angelegenheiten verbunden ist. Insofern stellt sich die Frage, ob man mit einer stärker ausgeprägten formellen Planungsverantwortung heraus eine wirksame regionale Wohnbaulandpolitik entfalten könnte.

Die bei der Bezirksregierung verankerte Regionalplanung ist übrigens derzeit die einzige formelle regionale Planungsebene. Die Entscheidung über den Regionalplan trifft der Regionalrat, in den die Kreise und kreisfreien Städte der Region jeweils Mitglieder (insgesamt 44 Mitglieder) entsenden. Insofern sind die für die Bauleitplanung zuständigen Städte und Gemeinden nicht unmittelbar eingebunden (Ausnahme: kreisfreie Städte). Im Bereich der Infrastrukturpolitik verfügt der Regionalrat lediglich über Beteiligungs- und Informationsrechte. Eine alle Unwägbarkeiten präzise abschätzende Regionalplanung würde die Siedlungsflächen-potenziale dort zuordnen, wo sie tatsächlich gebraucht und in Anspruch genommen werden. Davon kann nicht ausgegangen werden, i.W. weil dies methodisch kaum möglich ist und dies auch dem Lenkungsanspruch der Regionalplanung widerspricht. Mindestens ebenso wichtig ist der Umstand, dass die Regionalplanung über keinerlei Instrumente verfügt, Baulandentwicklung dort anzustoßen, wo sie aus regionalplanerischer Sicht sinnvoll sind.

Die Regionalplanung legt die Grenzen fest, in denen sich die Kommunen im Rahmen ihrer Bauleitplanung bewegen „dürfen“. Insofern ist sie wie die meisten anderen Planungen auch eher restriktiv ausgelegt. Sie kann folglich keinen Einfluss darauf nehmen, ob die Kommunen sich den regionalplanerischen Vorgaben folgend entwickeln „wollen“ und ob sie davon ausgehend entsprechende Maßnahmen einleiten.

Aus unserer Sicht wird über die Regionalplanung hinaus deswegen eine aktive regionale Entwicklungspolitik benötigt, die dafür Sorge trägt, dass an den vorgesehenen Standorten tatsächlich die kommunale Bereitschaft zum Ausbau der Infrastruktur und zur Bereitstellung von Wohnbauland entsteht. Wir als Wohnungswirtschaft verstehen uns ausgehend von unserer Investitionsbereitschaft und dem Entwicklungs-Know-How als möglicher Partner einer so agierenden regionalen Entwicklungspolitik.

Wie unterscheiden sich Wohnkonzepte für Stadt und Land? Wie ist das Verständnis von Quartieren und Mitte im Dorf?

Die Interessen der Wohnungswirtschaft korrespondieren sehr gut mit den seit Jahren diskutierten und weitgehend konsensfähigen planerischen oder raumordnerischen Leitbildern. Der auch im Baugesetzbuch verankerte Vorrang der Innenentwicklung geht mit einem Fokus auf zentrale, urbane und nicht zuletzt gut erschlossene Standorte einher. Das immer noch aktuelle Leitbild der dezentralen Konzentration spiegelt den Innenentwicklungsgedanken auf die regionale Ebene und betont dabei nicht nur die Bedeutung der Region, sondern auch die der urbanen Zentren außerhalb der Kernstadt.

Spielen Neuanlagen von Orten im Rheinischen Revier im Zuge von Umsiedlungen eine Rolle? Und wenn, dann wie?

Neuanlagen von Orten sind eine große Herausforderung; ebenso die Schaffung von Wohnraum in neuen (Wohn-) Quartieren beispielsweise in Ortsrandlage, aber auch der Umgang mit zum Teil schon entsiedelten Orten, die nach neuer Planung nicht mehr rückgebaut werden (müssen). Für alle diese Siedlungsfragen im ländlichen Raum gilt: Bestimmte Typologien wie der Geschosswohnungsbau spielten in den vergangenen Jahrzehnten so gut wie gar keine Rolle. Das Einfamilienhaus war der prägende Typus, der im Übrigen auch weiterhin seine Berechtigung haben wird, aber auch hier ist noch Potenzial. Doch besonders im Geschosswohnungsbau liegen große Potenziale, um auch auf unterschiedliche Bedürfnisse aller Generationen zu reagieren. Geschosswohnungsbau wird meist als großstädtisch und maßstabssprengend angesehen, ohne die Flexibilität und natürlich auch die mögliche andere Maßstäblichkeit auf dem Land zu sehen. Hier würden Verfahren und Kommunikation helfen, um Vertrauen in diese Typologien zu generieren. Das betrifft dann in einem weiteren Schritt selbstverständlich auch die Materialität und Ästhetik. Darüber hinaus ist die Neuanlage natürlich immer auch eine städtebauliche Frage, die bestenfalls gesamtplanerisch beantwortet wird und nicht individuell.

Anfang der 1930er-Jahre wurden – damals für die wirtschaftlich schwächsten Familien erdacht – Siedlungen im Selbstbau mit landwirtschaftlicher Zusatzversorgung errichtet. Den Einfamilienhäusern wurde jeweils ein circa 700 Quadratmeter großes Grundstück zugeordnet, sodass es den Mietern möglich war, ihre eigene Lebensmittelversorgung sicherzustellen. Sind solche Konzepte, die ggf. auch Gartenstadtkonzepte aufgreifen, auch wieder denkbar?

Die in der köln ag organisierten Wohnungsunternehmen haben stets einen überdurchschnittlichen Teil des Wohnungsbaus im geförderten Segment realisiert. Aber auch abseits des geförderten Wohnungsbaus zielen die Wohnungsunternehmen darauf, eher günstige Neubauwohnungen anzubieten. Die Durchschnittsmiete der in Köln gelegenen Wohnungen der köln ag beträgt derzeit 6,50 €/qm (kalt, zum 31.12.2018) und die der Wohnungen im Umland 5,90 €/qm (kalt, zum 31.12.2018). Damit bieten die Unternehmen der köln ag deutlich unterhalb der sonst üblichen Mieten an und leisten einen großen Beitrag zur Sicherung der Wohnungsversorgung im zunehmend angespannten regionalen Wohnungsmarkt.

Und natürlich sind hier vielfältige Konzepte denkbar. Daher wären auch durchaus verstärkt Wettbewerbsverfahren/Konzeptverfahren wünschenswert, um je nach Aufgabenstellung und Ort das beste und nachhaltigste Projekt entwickeln zu können.

In der Schweiz sind im zeitgenössischen Wohnungsbau - vor allem im bezahlbaren Wohnungsbau Realisierungen ohne Genossenschaften nicht mehr denkbar. Neben der besonderen Bodennutzung spielen auch gemeinschaftliche Nutzungen von Sonderräumen eine große Rolle. Ein Konzept auch für die Wohnungsunternehmen in der Region?

Wir haben in Köln tatsächlich schon Erfahrungen in dem Bereich gesammelt und haben in unserem Immobilienbestand auch schon solche Konzepte sehr erfolgreich umgesetzt. Darüber hinaus kann man sagen, dass Genossenschaften ohnehin eine noch bedeutendere Rolle als Teil der Wohnungswirtschaft in der Region zufallen könnte.

Ihr größter Wunsch, um mit neuen Wohnungen in die Umsetzungen gehen zu können?

Die Zeitschiene ist bislang leider wirklich frustrierend. Die Umsetzungen auf der formellen Ebene sind sehr langwierig – ÖPNV-Entwicklung, Regionalplanänderungen und die Umsetzung des Agglomerationskonzeptes brauchen viele Jahre bis Jahrzehnte. Wir wünschen uns die Möglichkeit zu Übergangskonzepten oder Zwischenlösungen, die ein Mehr an Dynamik in dem Prozess ermöglichen. Denn es gibt tatsächlich viele mutige Personen, die uns alle auf diesem Weg unterstützen würden, aber unsere größte Schwäche liegt in der Dauer der Prozesse.

Einige Fakten zur GAG und köln ag:

Die GAG Immobilien AG ist das größte Wohnungsunternehmen im Raum Köln. Die Gesellschaft besitzt mehr als 40.000 Wohnungen und fast 700 Gewerbeeinheiten. Durch die fortschreitende Industrialisierung Kölns am Anfang des 20. Jahrhunderts wurde zweckmäßiger und billiger Wohnraum für die Beschäftigten der Fabriken benötigt. Deshalb wurde im Jahre 1913 die Gemeinnützige Aktiengesellschaft für Wohnungsbau (GAG) gegründet.

Das erste große Bauprojekt der Gesellschaft war die Siedlung I in Bickendorf mit 578 Wohnungen, welche unmittelbar nach der Gründung ausgeschrieben wurde. Den Zuschlag erhielten die Architekten Caspar Maria Grod, Leo Kaminski und Wilhelm Riphahn für ihren Entwurf „Lich, Luff un Bäumcher“ (Licht, Luft und Bäumchen).

Dieses Motto wurde in den Folgejahren für den gesamten sozialen Wohnungsbau Kölns angewendet. Anschließend wurden weitere Wohnsiedlungen im „Heimatstil städtischer Prägung“ gebaut.

Die köln ag ist eine Arbeitsgemeinschaft der Kölner Wohnungsunternehmen – ein bereits 1949 gegründeter Verbund von derzeit 58 Wohnungsunternehmen aus Köln und der Region (von Köln bis Aachen über Erftstadt bis Dormagen, Neuss und dem Bergischen Land) (2) mit einem Anteil von 25% des gesamten Kölner Mietwohnungsbestandes. Das entspricht 190.000 Wohnungen in der Region Köln, die sich beinahe zu gleichen Teilen auf die Stadt (100.000 Wohnungen) und das Umland (90.000 Wohnungen) verteilen. Die köln ag widmet sich besonders der Entwicklung des Wohnraums in der Region in und rund um Köln. Nach einer Situationsanalyse konnten bereits erste Ergebnisse im Januar 2020 vorgelegt werden, die die aktuelle Aufgabenstellung gerade im ländlichen Umland präzisiert: Regionalen Ausgleich stärken - Wohnungswirtschaft als Gestalter von Heimat (3)

(1) URL: https://www.baulandleben.nrw/fuer-kommunen/landesinitiative-bauland-an-der-schiene
(2) URL: https://koelnag.de/home/mitglieder
(3) Quaestio, Regionalen Ausgleich stärken -Wohnungswirtschaft als Gestalter von Heimat Teilprojekt für die Region Köln - Ergebnispapier -, Bonn 2020

 

Ihre Ansprechpartnerin für diesen Bereich

Dr. Karen Jung

Dr. Karen Jung
Projektleitung Regionale Wohnkultur in Nordrhein-Westfalen

T 0209 402 441-24
F 0209 402 441-11
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